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资色·争锋|房企主动下调销售目标,真的勇敢or低估了市场

www.china-direct.net2019-11-09

数据源:韩毅智囊团

世界上只有一种理想主义,那就是在认识到生活的真理后热爱生活。这种理想主义也适用于房地产行业。 2018年,当市场与监管的“枷锁”共舞,住房企业苦苦挣扎时,融创董事长兼执行董事孙宏斌在年度业绩大会上表达了情感:无论是汽车、机器人还是房地产都是最好的。

众所周知,人们在喝水的时候,毫无疑问,在年报季节每张美丽的成绩单和每一个积极的指标背后,都是房地产人在市场降温下的大量心血。 正如真正的勇士敢于面对黯淡的生活和滴血,考虑到当前的政策环境和市场环境仍然不确定,房地产公司都选择在设定2019年业绩目标时放慢速度。就连一直对房地产行业持乐观态度的孙宏斌在发表声明后也忍不住补充道:“今年好好保护土地。” “来自

Kerri研究中心的统计数据显示,从迄今为止已经提出2019年业绩目标的住房企业来看,大型住房企业的目标设定相对谨慎。目标增长率一般在20%左右,不仅低于2018年30%-50%的目标增长率,也低于2018年同比增长率。反映2019年住房企业“放缓并稳定”的愿景非常直观

然而,从各住房企业第一季度的销售情况来看,近30%的住房企业已经完成了20%的年度目标。此外,一个不可忽视的行业惯例是,由于业绩结算、春节假期和促销速度的影响,每年的1月和2月往往是住房企业一年中业绩最差的“低谷期”。因此,可以说第一季度的销售业绩超过了行业预期。

在年报季,第一季度的销售情况显示时间点几乎一致,一方面是谨慎的业绩目标,另一方面似乎是“好时光”。房地产企业是过于保守,还是市场充满惊喜?根据韩毅智库提供的数据,在“以稳定为主”的政策环境下,2019年住宅企业的销售目标比2018年的平均销售增长高出21%,比去年下降了20%以上。 其中,2019年规模在2000亿以上的住房企业目标大多在10-15%之间,2019年规模在1000亿以上的住房企业目标大多在15-20%之间,2019年规模在1000亿以下的住房企业目标大多在20-30%之间,其中仁恒地产的目标增长率最高,为65.07%, 而九龙仓2019年的目标销售额降至180亿元,销售目标增长率最低为-21.1%

对此,克里研究中心认为,在当前的市场形势下,住宅企业的高杠杆管理和高增长模式注定是不可持续的。领先的房地产企业已经表示,他们将一个接一个地从高速增长转向高质量增长。 大型住宅企业主动进行战略调整并预计2019年整体业绩目标较低也是正常的。

对于领先的房地产公司来说,minuet只是去年战略风格的延续。 早在2018年,碧桂园就没有给出预期的合同销售目标,并在去年7月明确提出了“提高质量、降低速度”的口号。碧桂园董事长杨国强只用“先稳定,后努力”两个字来表达2019年的销售增长率。同样,去年喊“直播”的万科,今年把“基础板块”列为最重要的词。

此外,通过梳理年报,可以看出恒大2019年的销售目标是6000亿元,仅比2018年多486.6亿元。即使是激进的创新,恒大今年的销售目标也没有超过20% 可以看出,领先的住宅企业已经明显放缓,“速度控制和质量改进”已经成为一种普遍的选择。

除了领先的房地产公司放弃急于扩张,采取保守态度外,近年来发展迅速的公司也在积极调整步伐,包括中国的金茂、荣信集团和阳光城(),它们在2019年降低了业绩目标。 其中,中国的金茂将其增长率从2018年的84.7%降至2019年的预期17.2%。澳远集团2018年的合同销售额同比增长了一倍,2019年的销售目标增长率为25%。此外,中国今年的预期增长率仅为23.8%,而2018年的销售增长率接近50%

同样,雅高在2018年首次加入数亿住房企业的行列,去年销售业绩增长了14.5%,而2019年的目标增幅降至10% 对此,雅高集团董事长兼总裁陈卓林坦言,目标设定的确保守,但10%的增长预期一方面要考虑当前的市场和政策,另一方面要追求质量增长,希望保持正常的发展速度,加大品牌推广力度。

从今年业绩会议的表现来看,房地产行业已经从高速增长的高峰期推进到稳定发展阶段。未来不太可能保持特别高的增长率,这已成为许多住房企业的共识。

业内人士认为,一方面,快速增长会带来高额债务。基于对未来市场的判断,近年来住宅企业不再盲目追求规模来维持企业的健康发展,而是专注于减少债务和掌握现金流。另一方面,稳定的地价、稳定的房价和稳定的预期仍然是2019年房地产市场政策的重要导向。在市场预期降温的环境下,住宅企业一般会选择保守的应对策略。

春天即将来临的城市的房地产市场正在升温。

无论质量是严格控制还是现金流紧张,住房企业的绩效目标都是通过预先判断市场情况来设定的。 然而,从公布的第一季度情况来看,市场可能没有预期的那么糟糕。 数据显示,虽然第一季度住房企业的整体业绩规模仍略有下降,但3月份重点城市的营业额大幅上升,同月同比出现正增长。该月房地产市场的整体销售业绩比前两个月有明显改善。

视点指数发布的“2019年3月1日中国房地产企业百强销售额”显示,第一季度中国房地产企业百强销售额仍达到2142.227亿元,在前两年快速增长的基础上同比增长约30%。 其中,碧桂园、万科、恒大、保利的销售业绩超过1000亿元,积极降低销售目标的九龙仓实现了近39%的最佳目标完成率 此外,中海地产、宝龙地产、滨江集团()、华润置地、郑融地产、龙湖集团、钟君集团、越秀地产等8家房地产企业的目标完成率均超过20%

对此,易居研究所智库中心研究主任严跃进表示,随着法规进入“一城一策”阶段,各地“反人民战争”升级,房地产市场受到有利条件的刺激,特别是一些城市已经出现“小春”现象,这将进一步刺激这类市场的发展。 因此,百强住宅企业的销售业绩仍呈现牛市趋势,他们对房地产市场的预期更有信心。 他坦言,“2019年,1000亿和100亿住房企业将继续大幅扩张。” “

作为房地产市场的“原材料”,去年下跌的土地市场最近也有所升温,一段时间后土地市场的热度将会在房地产市场上得到反映。 Kerri数据显示,2019年第一季度,全国土地市场平均交易价格较上月上涨10%和7%,其中二线城市涨幅最大,平均交易价格较上月上涨16%

今年第一季度,荣创在中国的土地收购上花费了440亿元。虽然销售额不超过10亿元,但新增土地价值1428.9亿元,在销售业绩上远远超过前三名住宅企业,位居第一。

此外,住房企业对征地的热情普遍较高,3月份土地总溢价达到18.46%,尤其是在江苏省无锡(房地产)和苏州(房地产)等许多热门城市。最近,许多地块的最终成交价格溢价已达到30%的最高限额

住房企业融资大门的开放和多城市控制政策的微调的影响相互重叠,迄今为止,市场显示了一个“良好的开端”。然而,房地产市场的有趣之处在于它的不确定性,这也意味着,在这种背景下,尽管住房企业主动降低其业绩目标,但在明年的这个时候,住房企业将交出什么成绩单仍有很大的悬念。

(责任编辑:常丹丹HO016)

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